Loi Le Meur : la déclaration préalable avec enregistrement va être généralisée

La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (dite « loi Le Meur »  ou « loi anti-Airbnb ») généralise l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement pour mettre en location un local meublé en vue de sa location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Ce marquage généralisé par le numéro d’enregistrement facilitera ainsi les contrôles des mises en location de meublés de tourisme dans le cadre de la nouvelle plateforme centralisée, mais aussi par le biais de l’intelligence artificielle puisque le numéro attribué apparaît sur les annonces.

Enregistrer tous les meublés de tourisme

La procédure d’enregistrement nouvelle formule s’appliquera donc à toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme, quelle que soit la commune de situation du bien, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non.

Cette généralisation s’appliquera à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026. Cette entrée en vigueur différée s’explique par la mise en place du téléservice national d’enregistrement des données qui recevra à la fois celles relatives aux meublés enregistrés et celles concernant les meublés effectivement loués. Toutefois, d’autres mesures s’appliqueront à compter du 1^er janvier 2025 et certaines dès la parution de la loi.

Par ailleurs, il est prévu que tout copropriétaire, ou éventuellement tout locataire autorisé, doit informer le syndic que son lot fait l’objet d’une déclaration en tant que meublé de tourisme, qu'elle soit soumise à enregistrement ou non.

Mieux contrôler la location des résidences principales

Avant que la loi nouvelle n’entre en vigueur, l’enregistrement ne concernait pas, en principe, les locations des résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH. Toutefois, les communes contrôlant les changements d’usage dans le cadre des articles L. 631-7 du CCH pouvaient décider de mettre en place cet enregistrement pour toutes locations touristiques, y compris celles des résidences principales (C. tourisme, art. L. 324-1-1, III, dans sa rédaction actuelle).

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 modifie ce régime dérogatoire d’enregistrement pour les résidences principales de façon échelonnée. Quel que soit le lieu de situation de la résidence principale, celle-ci devra être enregistrée dès lors qu'elle est proposée à la location en tant que meublé de tourisme.

Les élus ont réclamé cette mesure à la fois pour préserver les voisins des diverses nuisances engendrées dans les immeubles (va-et-vient, dégradation des parties communes…), éviter les effets délétères sur l’offre commerciale des quartiers mais aussi pour dissuader les fraudeurs qui, en qualifiant faussement le logement de résidence principale, diminuent les recettes fiscales des collectivités (taxe d’habitation sur les résidences secondaires).

Nouvelles modalités d'enregistrement des résidences principales

Au plus tard le 20 mai 2026, pour obtenir un numéro d’enregistrement, le loueur qui souhaitera proposer à la location touristique sa résidence principale, devra le prouver.

Il est en effet apparu que beaucoup de logements sont présentés frauduleusement comme des résidences principales afin de bénéficier de la franchise de 120 jours en deçà de laquelle la location est possible en échappant à la nécessité d’obtenir une autorisation de changement d’usage.

Remarque :  un amendement avait explicitement prévu que la procédure de déclaration soit réalisée par le loueur lui-même et non par un intermédiaire afin que l’identité du loueur apparaisse dans le dossier et non celle du service de conciergerie ou du gestionnaire, car cela aurait facilité l’identification du loueur et la réalisation des contrôles. La disposition n’a pas été intégrée dans la loi, toutefois, la rédaction du texte ne s’oppose pas à une telle interprétation qui pourrait être reprise dans le décret d’application.

La preuve de l’affectation à la résidence principale résultera notamment de la production d’un avis d’imposition sur le revenu établi au nom du loueur mentionnant l’adresse du meublé de tourisme mis en location comme lieu d’imposition. 

S'agissant des meublés de tourisme en général et pas seulement des résidences principales, d’autres informations et pièces justificatives pourront également être réclamées afin de permettre le contrôle par la commune du respect des règles applicables aux meublés de tourisme, telles que celles relatives à la sécurité incendie, à l’interdiction de sous-louer un logement social ou à la réglementation du changement d‘usage. Leur liste sera déterminée par décret.

Abaissement du plafond des 120 nuitées

La résidence principale ne perd pas sa nature si sa location en tant que meublé de tourisme ne dépasse pas 120 jours par an. Une location plus longue est possible pour raison professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure. En dehors de ces limites, le logement perd sa qualification de résidence principale et sa mise en location touristique donnera lieu à une autorisation de changement d’usage dans les zones concernées.

Dès le 1^er janvier 2025, la loi Le Meur permettra aux communes en zones tendues ayant fait le choix de soumettre ces résidences à la procédure de l’enregistrement, d’abaisser la limite jusqu’à 90 jours. A une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026, cette faculté sera étendue à toutes les communes.

Contrôle du dépassement du nombre de jours

L’amende prévue en cas de dépassement de la limitation du nombre de jours de location d’une résidence principale en tant que meublé de tourisme passera de 10 000 à 15 000 € au plus tard le 20 mai 2026.

L’article L. 324-2-1 est modifié pour prendre en compte la possibilité qu’auront les communes de moduler le nombre de jours de location entre 90 et 120 jours. L’organisme centralisant les données informera donc les communes ou EPCI compétent du dépassement du nombre de jours de location. A l’occasion du dépassement de ces mêmes limites, l’intermédiaire ou la plateforme devront cesser de proposer le bien à la location (C. tourisme, art. L. 324-2-1, II, mod. par L. n° 2024-1039, 19 nov. 2024, art. 4, II et III).

Mise à jour de la déclaration et renouvellement

Au plus tard le 20 mai 2026, le loueur sera tenu de mettre à jour sa déclaration lorsqu’un changement surviendra. Par ailleurs, l’enregistrement aura une durée de validité limitée qui sera fixée par décret. A son expiration la déclaration devra être renouvelée.

Contrôle a posteriori et suspension du numéro d’enregistrement

Lorsque la commune constatera que les pièces justificatives ou informations fournies dans le cadre de l’enregistrement sont erronées ou incomplètes, elle pourra suspendre le numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de désactiver l’annonce. 

Cette suspension du numéro d’enregistrement sera également possible lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L. 511‑11 ou L. 511‑19 du code de la construction et de l’habitation. La commune pourra infliger une amende d’un montant maximum de 50 000 € par meublé de tourisme en infraction.

Les mesures ci-dessus entreront en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026.

Majoration des sanctions de la procédure d’enregistrement ou de l’utilisation d’un faux numéro

L’amende sanctionnant le respect de la procédure de déclaration préalable soumise à enregistrement sera doublée et passera de 5 000 à 10 000 €. Cette majoration entrera en vigueur à une date fixée par décret et au plus tard le 20 mai 2026. 

Par ailleurs, pour accélérer son recouvrement, l’amende change de nature et devient administrative.

Certains loueurs utilisent sur leurs annonces de faux numéros d’enregistrement ou fournissent de fausses informations à la commune afin d’obtenir un numéro (fausse identité, fausse adresse, logement déclaré faussement comme une résidence principale, etc.). Ce type de comportement sera sanctionné par une nouvelle amende de 20 000 €.

L. n° 2024-1039, 19 nov. 2024, art. 1er : JO, 20 nov. - Site EditionsLégislatives 09/12/2024

PR