Remise gratuite de constructions en fin de bail : évaluation du surcroît de valeur vénale soumis aux revenus fonciers

Une SCI, dont les contribuables détenaient 99 des 100 parts, avait acquis une villa au prix de 1 426 000 € et avait conclu avec une société un bail commercial pour une durée de dix ans à titre gratuit, qui stipulait la réalisation de travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble par le preneur et la remise gratuite au bailleur en fin de bail et sans indemnité de ces travaux.

Lors de son acquisition par la SCI, la villa était vétuste et presque inhabitable compte tenu de l’ancienneté de l’ensemble de ses installations. Les travaux réalisés par la société preneuse ont transformé la villa en bien de standing. Ils ont consisté en la réfection des sols, des carrelages, des menuiseries intérieures et extérieures et en la mise aux normes des installations de plomberie, de chauffage, d’électricité, la création de six salles d’eau, d’un toit-terrasse, d’un sauna, d’un hammam, d’une salle de sport, le tout utilisant des matériaux de grande qualité. Dans ces conditions, ces éléments établissent la réalisation par la société preneuse d’aménagements ou de constructions remis sans contrepartie à la SCI en fin de bail, s’incorporant à l’immeuble et lui conférant un surcroît de valeur vénale, et non pas seulement la réalisation de travaux de nature locative. Ces constructions et aménagements étaient constitutifs d’un avantage pour la SCI dont la valeur représentait un complément de loyer imposable, sans que les contribuables puissent utilement soutenir que n’ont pas été réalisés des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement au sens de l’article 31 du CGI, l’avantage susceptible d’être imposé ne se limitant pas à de tels travaux, et qu’auraient été engagées de simples dépenses de réparation et d’entretien au sens du même article, compte tenu de la nature et de l’ampleur des constructions et aménagements réalisés.

Par ailleurs, l’augmentation de la valeur vénale du bien entre sa date d’acquisition et la date de fin du bail n’était pas seulement liée à l’évolution du prix de l’immobilier. Les contribuables n’apportent aucun élément permettant de supposer que, abstraction faite de l’évolution des prix dont ils se prévalent, le surplus de l’augmentation de valeur vénale constatée aurait une autre explication que la réalisation par la société preneuse des constructions et agencements qui ont permis de transformer un bien vétuste en villa de standing.

Dans ces conditions, l’administration établit que le surcroît de valeur vénale conféré à la fin du bail à la SCI du fait des aménagements et constructions réalisés par la société preneuse s’élevait en l’espèce à un montant qui n’était pas inférieur à 2 018 264 €. Les contribuables ne peuvent utilement soutenir que la valeur des travaux ne pouvait être égale à leur coût de réalisation du fait de l’usure et de l’usage et devrait être fixée à 247 290 € en tenant compte de leur amortissement, dès lors qu’il ne s’agit pas d’évaluer la valeur résiduelle des travaux mais le surcroît de valeur vénale qu’ils ont apporté à l’immeuble.

CAA Marseille 21-3-2024 n° 22MA01332 CE (na) 26-11-2024 n° 494465

L'@ctualité en ligne, www efl.fr 24/02/2025