Rappel de méthode pour indemniser l’indivision de la dégradation du bien indivis par un indivisaire

À la suite de leur divorce, des époux doivent s’accorder sur le sort de leur ancien domicile conjugal indivis, chose peu banale pour des ex-conjoints communs en biens. Depuis son occupation exclusive par Monsieur – débutée des années bien avant leur séparation – le bien a perdu de sa valeur. En cause, des dégradations et détériorations sur l’immeuble qui lui sont imputables. Comment alors indemniser l’indivision au temps du partage ?

Selon la cour d’appel, il faut, à l’actif partageable :

- d’une part, retenir une valeur du bien avant son dépérissement telle que fixée par un rapport d’expertise établi bien avant le litige ;

- d’autre part, fixer l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant à la valeur locative calculée, dans ce même rapport, sans tenir compte de l’état effectif délabré du bien.

Censure de la Cour de cassation qui rappelle à l’ordre les juges du fond : les dégradations et détériorations du fait de l’indivisaire ayant diminué la valeur de ce bien peuvent donner lieu à indemnisation. Dès lors, à défaut de fixation de la date de jouissance divise à une date plus ancienne, le bien litigieux devait être évalué à la date la plus proche du partage dans son état à cette date. En outre, l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’indivisaire devait être évaluée eu égard à la valeur locative du bien litigieux pendant la jouissance privative.

à noter : L’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. Autrement dit, l’indivisaire peu précautionneux est débiteur envers l’indivision d’une indemnité, laquelle sera fixée en fonction de la valeur que le bien aurait eue s’il n’avait été dégradé ou détérioré. Elle devrait, par ailleurs, pouvoir être liquidée en cours d’indivision avec pour borne certaine la signature de l’acte de partage. En aucun cas l’indemnisation de l’indivision pour dégradations ou détériorations du bien indivis par l’indivisaire ne s’opère par une valorisation de ce bien à la masse à partager en mettant de côté les règles de droit commun de l’évaluation de la masse active partageable. Celle-ci est fixée au jour de la jouissance divise, laquelle doit être la plus proche du partage, sauf décision du juge (C. civ. art. 829) ou accord contraire de l’ensemble des coïndivisaires, ce qui, en l’espèce, n’était pas le cas.

S’agissant de l’évaluation de l’indemnité de jouissance privative, elle doit tenir compte tenu de la valeur locative du bien litigieux pendant la jouissance privative. Les juges du fond ne peuvent - comme en l’espèce - fixer cette indemnité sur la base d’une valeur locative déterminée avant la période de jouissance privative.

Cass. 1e civ. 1-10-2025 n° 23-16.501 F-D - L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 01/12/2025