Précisions sur l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété

Un copropriétaire en assigne un autre en remise en état de combles communs qu’il lui reproche de s’être appropriés.

Le copropriétaire soulève la nullité ou l’illicéité de l’article 21 du règlement de copropriété autorisant les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.

La cour d’appel déclare cette demande prescrite.

Le pourvoi est rejeté, mais par une substitution de motif : l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu. Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été appelé ni entendu, la demande visant à faire déclarer non écrit l’article 21 du règlement de copropriété était donc irrecevable.

A noter : Jurisprudence nouvelle.Les clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1‑1, 4, 6 à 37, 41‑1 à 42‑1 et 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que celles du décret prises pour leur application, sont réputées non écrites (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43). Le juge peut donc être saisi pour voir dire que telle ou telle clause n’est pas conforme à ces dispositions d’ordre public, et la déclarer non écrite.

Le texte donne néanmoins peu de précisions sur le régime de cette action et il est revenu à la jurisprudence d’en préciser peu à peu les contours.

En termes de délai tout d’abord : après avoir jugé que cette action était soumise au délai de 10 ans prévu par l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence a finalement décidé qu’une telle demande pouvait être formée à tout moment, sans qu’un délai de prescription puisse lui être opposé.

En termes de qualité pour agir également : l’action peut être introduite par tout copropriétaire, sans qu’il ait à justifier d’un intérêt personnel et direct.

En revanche, la Cour de cassation n’avait jamais eu l’occasion de préciser, ce qu’elle fait dans cet arrêt, que cette action n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est dans la cause. La solution est logique : le syndicat des copropriétaires est intéressé au premier chef par le contenu du règlement de copropriété, qui constitue en quelque sorte la charte de la copropriété. D’une part, Il doit être en mesure de faire connaître sa position sur la licéité ou l’illicéité de la clause litigieuse et d’autre part, il doit être associé à la décision rendue, qui doit lui être opposable.

Cass. 3e civ. 10-10-2024 n° 22-22.649 FS-B - L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 31/10/2024

PR