Loi de finances pour 2026 : focus sur le nouveau statut du bailleur privé

Le retour pragmatique d’une fiscalité incitative

La loi de finances pour 2026 marque un infléchissement notable de la politique du logement. Après avoir acté la fin progressive du régime Pinel, le législateur renoue avec une logique d’incitation fiscale destinée à répondre à l’arrêt de la construction neuve et à la pénurie persistante de logements locatifs. L’ambition affichée par le Gouvernement est élevée : favoriser la production ou la remise sur le marché de près de deux millions de logements à l’horizon 2030. C’est dans ce contexte qu’a été présenté le « statut du bailleur privé », rapidement recentré sur une mesure fiscale classique, désormais désignée sous l’appellation de loi Jeanbrun (Loi 2026-103 du 19-2-2026 art. 47).

Le dispositif se distingue des régimes récents par l’abandon des mécanismes de réduction d’impôt au profit d’une déduction du revenu foncier fondée sur l’amortissement. Cette orientation, présentée comme innovante, renoue en réalité avec des techniques anciennes, bien connues des praticiens. Cet amortissement est codifié à l’article 31, I-1^o-i (logements neufs) et j (logements anciens) du CGI.

Champ d’application du dispositif : un périmètre volontairement ciblé

Le dispositif s’applique à l’acquisition de logements neufs situés dans des immeubles d’habitation collective, ainsi qu’à la construction de biens de même nature. Il est également ouvert aux logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, telle que déjà définie par la législation fiscale, incluant notamment des critères de performance énergétique.

Les maisons individuelles (et les maisons jumelées) sont expressément exclues du champ d’application du dispositif, ce qui confirme l’orientation donnée au logement collectif, tant dans le neuf que dans l’ancien réhabilité.

Un avantage fiscal subordonné à un engagement locatif

Le bénéfice de l’amortissement est conditionné à un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans. Le logement doit être loué à usage de résidence principale à des foyers aux revenus modérés, à des loyers plafonnés. Trois niveaux de location sont distingués :

- la location intermédiaire,

- la location sociale,

- la location très sociale.

Les plafonds de loyers et de ressources applicables résultent de renvois explicites à des dispositifs existants :

- pour la location intermédiaire, aux plafonds du régime Pinel,

- pour les locations sociale et très sociale, aux plafonds du dispositif Loc’Avantages. Les références étant ajustées localement, on pourra se référer au simulateur de l’Anah : https://monprojet.anah.gouv.fr/pb/inscription/nouvelle.

Compte tenu de ces renvois, aucun décret d’application ne semble nécessaire à l’entrée en vigueur du dispositif. Ainsi, le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées ou demandes de permis de construire déposées entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi, et le 31 décembre 2028. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique.

Assiette et taux de l’amortissement

Une assiette limitée à la valeur du bâti.

L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du logement, frais compris, à l’exclusion de la valeur du terrain, estimée forfaitairement à 20 %. Cette fraction n’ouvre droit à aucun avantage fiscal.

Des taux différenciés selon la nature du bien.

Pour les logements neufs, les taux annuels d’amortissement sont fixés à :

- 3,5 % en location intermédiaire,

- 4,5 % en location sociale,

- 5,5 % en location très sociale.

Pour les logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde, les taux sont fixés à :

- 3 % en location intermédiaire,

- 3,5 % en location sociale,

- 4 % en location très sociale.

En pratique, le taux effectif est mécaniquement réduit du fait de l’exclusion forfaitaire de la valeur du terrain. Ainsi, un taux facial de 3,5 % correspond à une déduction réelle de 2,8 % du prix hors frais. Une présentation directe du taux effectif aurait sans doute permis une meilleure lisibilité pour les contribuables.

Plafonnement et portée économique du dispositif

La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal pour l’ensemble des biens bénéficiant du dispositif (en pratique, le nombre d’investissements n’est pas limité mais la somme des amortissements pratiqués au titre d’une année par le foyer fiscal est plafonnée). Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.

En location intermédiaire, ce plafond correspond concrètement à un investissement d’environ 285 000 €. Une fois ce seuil atteint, aucun amortissement supplémentaire ne peut être pratiqué, y compris au titre d’investissements ultérieurs.

À la différence du régime Pinel, qui permettait chaque année de mobiliser une enveloppe d’investissement distincte, le dispositif Jeanbrun fonctionne comme un plafond global, rapidement atteint en pratique.

Durée de l’amortissement et questions techniques

Le texte ne prévoit pas de limitation explicite de la durée de l’amortissement au-delà de l’engagement initial de neuf ans. Il précise en revanche que la somme des amortissements pratiqués ne peut excéder le prix de revient des constructions, ce qui implique la possibilité de poursuivre l’amortissement au-delà de cette période.

Le régime des sanctions en cas de manquement après la période initiale demeure imprécis. Par analogie avec les anciens dispositifs d’amortissement, aucune remise en cause rétroactive ne devrait intervenir pour non-respect des conditions après les neuf premières années, dès lors que toutes les conditions de l’engagement initial de neuf ans ont été respectées. Il faudra toutefois rester attentif aux commentaires administratifs à venir.

En cas de rénovation lourde, le dispositif semble permettre le cumul entre l’imputation des déficits fonciers résultant des travaux et la pratique de l’amortissement, renforçant l’intérêt du régime pour ce type d’opérations. En revanche, le cumul n’est pas permis avec la réduction d’impôt du dispositif Loc’Avantages par application du renvoi à l’article 31, I-1^o f à o, effectué à l’article 199 tricies, IX du CGI.

Enfin, l’amortissement pratiqué est déduit du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value de vente à l’instar de la solution retenue pour les loueurs en meublé non professionnels, par un ajout au III de l’article 150VB du CGI. À cet égard, l’amortissement du dispositif Jeanbrun est nettement plus défavorable que les anciens mécanismes d’amortissement (Besson, de Robien, etc.) qui n’avaient pas d’impact sur le calcul de la plus-value imposable.

Synthèse du dispositif

Points forts.

On note les éléments suivants :

- absence de zonage géographique, rendant le dispositif applicable sur l’ensemble du territoire ;

- éligibilité des opérations de rénovation lourde et contribution à la transition énergétique ;

- cumul possible avec le déficit foncier ;

- avantage non pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux ;

- avantage proportionnel au taux marginal d’imposition, favorable aux contribuables fortement imposés.

Points faibles.

On retiendra notamment :

- lisibilité inférieure à celle d’un mécanisme de réduction d’impôt ;

- intérêt limité pour les contribuables faiblement imposés ;

- encadrement strict des loyers pesant sur la rentabilité ;

- limitation de l’avantage à 8 000 € par an orientant l’investissement vers les petites surfaces ;

- incitation fiscale insuffisante pour déclencher, à elle seule, une décision d’investissement ;

- déduction des amortissements du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

L'@ctualité en ligne, www efl.fr 25/03/2026