LF 2025 : des DMTO à la hausse ... mais aussi à la baisse

A l'occasion du 93^e congrès des Assises des départements de France, le Premier ministre, Michel Barnier, avait annoncé, le 15 novembre dernier, une possible hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) versés à l'occasion des transactions immobilières, hausse qui serait toutefois provisoire. Destinée à améliorer les recettes fiscales des départements, cette proposition a été reprise dans le cadre de l'article 116 de la loi de finances pour 2025.

En contrepartie, notamment pour attirer de nouveaux propriétaires, ces collectivités territoriales peuvent décider de favoriser financièrement les acquisitions par des primo-accédants, en diminuant la fiscalité due lors de l'opération.

Réduction ou exonération de DMTO en cas de primo-accession à la propriété

La loi de finances pour 2025 introduit dans le CGI un nouvel article 1594 F septies, permettant au conseil départemental de réduire le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement, fixé à 3,80 % par l'article 1594 D du CGI, pour les acquisitions de biens constituant pour l'acquéreur une première propriété, au sens de l'article L. 31-10-3, I, du CCH.

L'assemblée peut même décider, finalement, d'une exonération totale des DMTO, au lieu d'une simple réduction.

Remarque : par primo-accession au sens de l'article L. 31-10-3 du CCH, il faut entendre toute acquisition par des personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n'ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours des deux dernières années, sauf si l'un des occupants est invalide, bénéficiaire d'une allocation d'éducation d'un enfant handicapé ou d'une allocation aux adultes handicapés ou victime d'une catastrophe rendant inhabitable la résidence principale.

La réduction ou l'exonération de DMTO est conditionnée à l'engagement pris par l'acquéreur d'affecter le bien exclusivement et de manière continue à l'usage de sa résidence principale pendant au moins 5 ans à compter de l'acquisition. Des exceptions au respect de cet engagement seront cependant prochainement prévues par décret.

La délibération relative à la réduction ou à l'exonération doit être prise par le conseil départemental dans les conditions de l'article 1594 E du CGI. Elle est notifiée aux services fiscaux avant le 15 avril de chaque année, comme le prévoit l'article 1639 A du CGI, et prend effet au 1^er juin.

Hausse possible des DMTO pendant 3 ans, sauf pour les primo-accédants

Selon l'article 1594 D du CGI, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement perçu par le département au moment de la vente est fixé à 3,80 %. Mais les conseils départementaux peuvent relever ce taux jusqu'à un taux plafond de 4,50 %, ce qu'a voté la grande majorité des départements depuis quelques années.

La loi de finances pour 2025 leur donne la possibilité de rehausser ce taux, de 0,5 point, soit jusqu'à un taux plafond de 5 %. Ce relèvement est toutefois provisoire, puisqu'il n'est possible que pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Ce relèvement de taux ne peut pas concerner les acquisitions en primo-acession à la propriété, lesquelles, en revanche, peuvent bénéficier d'une réduction ou d'une exonération de DMTO, comme indiqué ci-dessus.

Afin d'accélérer les rentrées fiscales liées à la hausse des droits de mutation, les délibérations vont pouvoir prendre effet plus rapidement, contrairement à l'entrée en vigueur classique prévue au 1^er juin par l'article 1594 E du CGI.

Le tableau ci-dessous récapitule les dates d'application de la hausse en fonction de la date de notification des délibérations des conseils départementaux aux services fiscaux selon les modalités de l'article 1639 A, III, du CGI.

Les actes passés ou les conventions conclues à compter du 1^er avril 2028 seront soumis au taux voté par les conseils départementaux en vigueur au 31 janvier 2025.

L. fin. 2025 n° 2025-127, 14 févr. 2025, art. 116 : JO, 15 févr.

Site EditionsLégislatives 21/02/2024