La LOA renforce les prérogatives des SAFER

Focus et développements cursifs sur la SAFER

Des quatre objectifs affichés par cette nouvelle loi d’orientation agricole (LOA), c’est dans le 3^e objectif qu’il faut se pencher pour y découvrir des dispositions relatives aux SAFER, en particulier l’article 20, V : il s’agit de dispositions programmatiques transposées à l’article L. 1 du code rural, déjà fort étoffé.

Faciliter la transmission et les installations

C’est « pour garantir le renouvellement des générations et pérenniser le modèle d’exploitation familial » qu’un droit de regard renforcé sera octroyé à la SAFER sur les opérations de cession de propriétés démembrés : cession de l’usufruit et/ou de la nue-propriété.

Les ventes en démembrement de propriété sont classiquement hors champs de préemption de la SAFER. Elle ne peut acquérir par préemption que dans trois (rares) cas :  lorsqu’elle dispose déjà de l’usufruit, lorsque qu’elle a la possibilité d’acquérir concomitamment usufruit et nue-propriété, et enfin lorsque la durée de l’usufruit ne dépasse pas deux années (C. rur., art. L. 143-1, al. 7).

La pratique exclue ainsi la SAFER des opérations de cession de l’usufruit temporaire de 2 ans et 1 mois.

La vente de l’usufruit temporaire dans le collimateur

Un texte plus précis viendra donc donner les modalités de ce nouvel élan donné aux SAFER sur les ventes en démembrement.

Pourtant, ces dispositions surprennent car elles sont déjà particulièrement opérationnelles et précises.

En atteste, le contenu de l’information (DIA) censé être transmise à la SAFER par le notaire instrumentaire :

- la durée et le sort de l’usufruit ;

 - sa destination et son mode d’exploitation ;

- les pouvoirs des titulaires des droits ;

- l’intérêt ou la réalité économique de l’opération ;

- la méthode de valorisation et la ventilation du prix ou sa valeur.

En 2025, la SAFER sollicitera le notaire instrumentaire de demande d’information complémentaire au sujet de la vente d’un bien démembré.

Cette demande formulée par la SAFER, sur le fondement de l’article R. 141-2-1 du code rural, consistera à compléter la DIA, spécialement au sujet de l’existence et la consistance d’un obstacle à la préemption prévue aux articles L. 143-4 et L. 143-6 du code rural.

Il s’agira de justifier du motif d’exemption liée à la vente en démembrement.

Il sera surtout question de montrer « patte-blanche » et justifier ainsi que le démembrement est fait en dehors de toute idée d’éviter une préemption par la SAFER.

Justifier de l’opportunité et de l’intérêt de la vente démembrée

Pour le praticien, l’onglet dédié aux observations dans la DIA envoyée à la SAFER risque désormais de faire l’objet de mention plus précise, plus détaillée encore au sujet de l’opportunité et l’intérêt de la vente en démembrement.

Curiosité ou ingérence dans les opérations par la SAFER, le leitmotiv est de restreindre l’abus de droit et/ou les stratégies d’évitement de la régulation du foncier.

Aussi, est-il programmé également, la possibilité pour la SAFER de solliciter l’annulation d’une telle opération devant le tribunal judiciaire compétent.

Action en nullité à l’initiative de la SAFER

Les détails de ce dispositif annoncé seront intéressants à étudier car la loi programmatique annonce qu’il reviendra à la SAFER de déterminer si le montage juridique correspond ou non en réalité à une cession de la pleine propriété.

La notion de concomitance de la vente de l’usufruit et de la nue-propriété va de nouveau être sujet à débat et sans doute sera nourrit l’appréciation de l’intérêt et de l’opportunité du démembrement. La Cour de cassation s’est déjà positionnée sur le sujet (Cass. 3^e civ., 15 févr. 2018, n° 16-21.240). Mais il s’agissait d’une opération passée antérieurement à la loi d’avenir de 2014. Qu’en sera-t-il post dispositif LOA 2025 ?

Ce qui est certain c’est que l’article L. 1 du code rural annonce la couleur en 2025 : la SAFER va élargir son spectre d’intervention sur les ventes en démembrement de propriété.

L. n° 2025-268, 24 mars 2025, art. 20 : JO, 25 mars - Site EditionsLégislatives 08/04/2025