Évaluation d’un immeuble successoral : quand la valeur réside dans l’adresse

Au décès de leur tante, trois légataires universels déposent une déclaration de succession dans laquelle ils valorisent la résidence principale de la défunte, constituée d’un appartement de 203 m² dans le XVI^e arrondissement de Paris, d’un studio en sous-sol et de deux places de parking, à 2 370 000 €. Ils cèdent l’immeuble six mois plus tard au prix de 2 920 000 €. Lors d’un contrôle, l’administration considère que ce bien a été sous-évalué compte tenu de sa superficie, de son emplacement, du nombre de pièces, des dépendances ou de son accès privatif à la terrasse du toit de l’immeuble, et rehausse sa valeur à 2 827 000 €. Pour établir la valeur de l’immeuble, l’administration retient, à titre d’éléments de comparaison, trois appartements qu’elle estime similaires à celui de la défunte, en termes de proximité géographique, de surface ou de date de construction.

De leur côté, les petits neveux justifient la valeur portée dans la déclaration de succession par la nécessité de procéder à des travaux de rafraîchissement et de modernisation dans l’appartement, l’impossibilité de louer le studio qui ne dispose pas de WC, ni de cuisine, et la limitation par le règlement de copropriété du droit de jouissance exclusive du toit-terrasse qui ne peut au demeurant pas être assimilé à un droit de propriété. En outre, la vue ne serait pas dégagée en raison de la hauteur des arbres et des constructions voisines, contrairement à ce que soutient l’administration.

Dans un arrêt partiellement confirmatif, les juges parisiens donnent raison aux contribuables au motif que deux des éléments de comparaison retenus par l’administration ne constituent pas des biens comparables à celui de la défunte. Ils rappellent que l’immeuble à évaluer, construit en 1959, est situé à proximité du périphérique et nécessite des travaux de remise en état et que les éléments de comparaison doivent répondre aux mêmes critères. Deux immeubles sont ainsi exclus par les juges car ne répondant pas aux critères de similarité :

- un appartement, au 9^e étage d’un immeuble construit en 1968, situé à une adresse prestigieuse du XVI^e arrondissement de Paris, à proximité d’ambassades et de consulats, et disposant d’une vue exceptionnelle ;

- un appartement, au 7^e étage d’un immeuble construit en 1965, situé au cœur d’une rue commerçante, éloigné du boulevard périphérique et disposant d’un droit de passage par une voie privée, bénéficiant d’une situation plus prestigieuse que le bien comparé.

Seul le troisième bien, situé à un kilomètre de l’immeuble à évaluer, respecte le critère de proximité et peut être qualifié de bien similaire.

L’administration ne produisant qu’un élément de comparaison pertinent n’apporte pas de preuve suffisante à la sous-évaluation de l’appartement. Les légataires justifient par ailleurs de l’exactitude de la valeur déclarée dans la déclaration de succession soit 2 370 000 €.

A noter : La solution, rendue en matière de droits de mutation à titre gratuit, est transposable à l’IFI.

CA Paris 9-9-2024 n° 22/14305 - L'@ctualité en ligne, www efl.fr 10/10/2024

PR