Date de découverte du vice caché par l’acheteur. Illustration.

Lors de la vente d’une maison en 2008, le vendeur communique à l’acheteur un diagnostic de performance énergétique classant l’immeuble en catégorie C. Se plaignant de difficultés à chauffer la maison et d’une surconsommation d’énergie, l’acheteur obtient la désignation d’un expert judiciaire qui rend son rapport le 25 février 2015. L’acheteur poursuit le vendeur en garantie des vices cachés le 31 juillet suivant.

Une cour d’appel déclare l’action de l’acheteur prescrite car engagée plus de deux ans après la découverte du vice (C. civ. art. 1648, al. 1). Elle considère que ce délai a commencé à courir dès le 29 mai 2009 lorsque EDF a avisé les occupants de la maison d’un niveau inhabituel de consommation électrique et que l’acheteur en a informé son assureur de protection juridique.

La Cour de cassation censure cette décision : le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien et le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015. 

à noter : Dans cette affaire, la date de découverte du vice par l’acheteur devait-elle être fixée à la remise du rapport d’expertise ou à la date où l’acheteur a eu connaissance des difficultés de chauffage affectant la maison par une alerte d’EDF, auquel cas l’action en garantie, engagée six ans plus tard, était prescrite ? En retenant cette dernière date, la cour d’appel a confondu les conséquences du vice caché, à savoir les difficultés à chauffer la maison et la surconsommation énergétique apparues après la vente, et la cause de ces difficultés, c’est-à-dire le vice lui-même (le défaut d’isolation, antérieur à la vente).

L’incidence de l’expertise varie selon les circonstances d’espèce. Jugé ainsi que le vice affectant un véhicule n’avait pas été révélé à l’acheteur par le rapport d’expertise mais lors d’un diagnostic réalisé antérieurement par un garagiste.

L’action en garantie des vices doit être engagée dans le délai biennal de prescription prévue à l’article 1648, al. 1 mais aussi dans le délai de 20 ans à compter de la conclusion de la vente.

Cass. 3e civ. 8-1-2026 n° 24-12.714 F-D - L’@ctualité en ligne, www .efl.fr 19/02/2026